En este Finanzas de Bolsillo, expertos dan las claves para tomar una decisión analizada con número al momento de adquirir o alquilar una vivienda.
Mudarse implica una responsabilidad y adrenalina enorme cuando los núcleos familiares abandonan un hogar para instalarse en otro. Las razones de la mudanza pueden ser variadas dependiendo de los casos, pero siempre hay factores claves que afectan la decisión final, tales como la ubicación, presupuesto, estabilidad financiera, financiación obtenida, entre otros.
En ese sentido, en este Finanzas de Bolsillo analizaremos que es más conveniente y por qué: el alquiler de un inmueble o la compra definitiva del mismo.
Antes de adentrarnos en el tema conviene saber cuales son los pros y contras en ambos casos. Según se explica en un informe de Nantas Asesores de Inversión, alquilar una propiedad da una mayor flexibilidad si se busca cambiar de residencia más adelante, gracias a que uno no está comprometido a mantenerla a largo plazo. En ese marco, alquilar se vuelve una opción conveniente para que las familias puedan adaptarse a diferentes etapas de la vida, si es que buscan luego más o menos espacio o una locación diferente.
A su vez, alquilar requiere de una menor inversión inicial, ya que requiere de un pago menor que comprar una vivienda, sumado a que los costos de mantenimiento y reparación corren por parte del propietario. Sumado a ello, si se alquila uno tiene un compromiso financiero más bajo, ya que no se tiene una hipoteca, lo que permite usar tus ingresos de manera más flexible, según explica el informe de Nantas Asesores de Inversiones.
Si nos referimos a las desventajas, la más importante sería el gasto mensual por la renta.
Por otro lado, Juan Martín Rodríguez, director de la empresa, habló sobre las ventajas de comprar. En ese caso, sostuvo que uno cuenta con mayor control sobre el espacio (al ser propietario) y puede hacerle cambios a la propiedad (renovaciones, remodelaciones o ampliaciones). A su vez, hizo énfasis en que si uno compra, se despreocupa de un posible futuro aumento de precio en los inmuebles, lo que implica un precio más alto de alquiler cuando se venza el contrato.
Las desventajas, en este caso, son el impuesto a la propiedad (se estima en un 1% sobre el valor de la propiedad de forma anual), el costo de mantenimiento de la misma por reparaciones o la depreciación de su valor por el paso natural del tiempo (también se estima en un 1% sobre el valor de la propiedad).
El costo de oportunidad de capital es el costo más importante en este caso, según indica el informe. Este se basa en el costo invertido en el inmueble mismo a la hora de comprarlo o por la deuda que se tome en el caso de comprar una propiedad a través de una hipoteca o préstamo.
La regla del 5%
Hasta el momento tenemos un 2% de costos anuales sobre el inmueble por impuestos y costo de reparación. A su vez, como indica el informe de Nantas, hay que sumar allí el costo de oportunidad.
El mismo indica que, si se analiza el costo de capital cuando se incurre en la deuda para pagar el inmueble, hay que tomar la tasa en dólares en Uruguay. “Según los promedios de tasa de la banca local, esta asciende aproximadamente a un 7% anual. Descontando la apreciación histórica de los inmuebles en el mundo desde 1900 a 2017, de 1,3% anual en términos reales, y la inflación esperada (en Estados Unidos), de aproximadamente 2,5% anual, llegamos a un costo real de la financiación del 3,2% anual”, analizan en el informe.
Luego, se debe analizar el costo de oportunidad del capital propio, es decir, el dinero de nuestro bolsillo. Bien se podría invertir este dinero en otros activos para generar retornos. En ese sentido, las acciones de las mayores empresas del mundo han retornado un 5,2% anual en términos reales (por encima de la inflación), lo que neto de costos para el inversor se estima en 4,2% anual, mientras que los inmuebles han retornado 1,3% como se mencionó anteriormente, también en términos reales.
“La diferencia entre estos retornos resulta en un costo de oportunidad del 2,9% anual. Colocando nuestro capital en parte del pago del inmueble estamos ‘invirtiendo’ en el inmueble al 1,3% anual y estamos ‘dejando de invertir’ en las grandes empresas del mundo al 4.2% en términos reales, por eso el costo es la diferencia del 2,9%”, explica Nantas en su informe.
Por ende, sostienen que si compramos el inmueble en un 50% con una deuda hipotecaria al 7% anual (con un costo real del 3,2%) y en un 50% usando el capital propio con un costo de oportunidad del 2,9% anual, el costo de oportunidad total del capital sería de un 3,05% anual. En síntesis, ser dueño de una propiedad implica un costo irrecuperable del 5% del valor de la misma.
En ese marco, hay que tomar el valor de la propiedad considerada a comprar, se multiplica por 5% y lo dividimos entre 12. Luego, si podemos alquilar la propiedad por menos de este valor resultante, alquilar sería lo razonable, según explican en el informe.
Llevado a ejemplos, una propiedad con un valor de US$ 300.000 tiene un costo irrecuperable anual de US$ 15.000 (US$ 1.250 por mes). . También lo podemos evaluar en el otro sentido, un alquiler de US$ 2.000 por mes (US$ 24.000 por año), divido entre 5% nos da US$ 480.000, es decir, un alquiler de US$ 2.000 equivale financieramente a vivir en un inmueble valuado en US$ 480.000 en términos de costos irrecuperables.
De todas formas, Rodrigo Cancela, director de Nantas Asesores de Inversiones, dijo que en estos casos siempre se deben tener en cuenta (a la hora de decidir) los factores personales, de vida y otros temas subjetivos, pero lo que buscan plasmar es que los uruguayos consideren los costos implícitos que tiene una opción o la otra. “Los uruguayos tenemos un sesgo, no consideramos los costos que implica tener un inmueble y el costo de oportunidad que eso implica”, agregó.
Cambio de dinámica
Guillermo Wajner, gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias, dijo a El País que el sueño de la casa propia en Uruguay es “un anhelo de la sociedad uruguaya”, ya que siempre se ha apostado por ser propietario por encima del alquiler. Sin embargo, en estos últimos años, la dinámica de los nómades digitales y el teletrabajo ha generado que los jóvenes tengan otras aspiraciones y busquen más flexibilidad.
La gran mayoría lo hace mediante pago contado
Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y director de Macari Negocios Inmobiliarios, destacó que en la actualidad la gran mayoría de las operaciones de compra se realizan mediante pago contado.
“De hecho, solo un 15% aproximadamente recurre a los bancos, esto marca la pauta que gran parte de la población toma la opción de alquilar (sobre todo personas jóvenes). Se ve con buenos ojos arrendar y también las costumbres mutaron, lo que hace que las personas entre 18 a 35 años no tengan tan definido su camino personal y laboral como para asumir el desafío de tomar un préstamo a 25 años”, explicó a El País.
Sostuvo que quienes realizan esta lectura tienen una rotación laboral constante porque buscan nuevas experiencias y crecimiento profesional a corto plazo; por lo cual lo trasladan a vivir en nuevos espacios y vivir diferentes experiencias a nivel personal. “Siempre está latente el ir a trabajar al exterior o estudiar, por lo cual no ven atractivo comprar una propiedad ya que no saben por cuánto tiempo residirán allí”, agregó.
A otros sectores de la población les gustaría comprar, pero el ahorro propio más el dinero del banco no es suficiente para ello, concluyó Medina.
Préstamos y la búsqueda de un monto poco holgado
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, Matías Medina aconsejó que la opción de pedir un préstamo al banco sea la última, con el objetivo de ahorrar el máximo posible para que el monto solicitado sea el mínimo con una cuota relativamente baja en el menor período de tiempo posible.
En ese marco, afirmó que si la situación familiar es buena, los jóvenes se independizan más tarde de sus familias para generar ahorro previo. Si no es el caso, dijo que hay que buscar una vivienda que asegure una permanencia prolongada.
La inversión para mejorar el hogar
El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, Matías Medina indicó que muchas personas invierten su capital en propiedades de bajo monto como inversión (menor a US$ 90.000), luego las alquilan y con el producido pueden amortiguar el futuro alquiler de una propiedad que realmente les guste.
“Incluso llegan a comprar más de una propiedad y con el producido de los inmuebles alquilan otra propiedad que sea de su agrado. De esa manera, evitan pagar los impuestos que abonan los dueños, tales como la contribución, primaria, fondo de reserva o de obray también si hay que realizar una reparación en la unidad”, agregó el vicepresidente de la CIU.
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